Что ожидает рынок недвижимости Краснодара в 2015 году

Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько поделился своими прогнозами о том, что ожидает рынок недвижимости Краснодара в 2015 году.

Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, который является одним из ведущих российских экспертов в области девелопмента, рассказал, что ожидает рынок недвижимости Краснодара в 2015 году.

— На строительном рынке Краснодара за последние несколько лет сложилась уникальная ситуация: мы имеем самый большой объем рынка при самой низкой цене. Второго такого города в России в настоящее время нет: в Краснодаре в год совершается почти 60 сделок по недвижимости на тысячу человек. Статистика подтверждает: Краснодарский край уже очень много лет занимает лидирующие строчки по объемам ввода жилья в России. В этом рейтинге он пропускает вперед только Московскую область.

Мы оказались в такой ситуации, в которой окажется любой другой город через несколько лет. Как же мы стали таким передовым рынком? Во-первых, быстрый рост игроков на рынке. Еще в 2006 году у нас работали порядка 22 застройщиков. Сегодня в Краснодаре возведением домов занимаются уже более 110 компаний. Рынок стал менее концентрированным и, соответственно, степень конкуренции существенно возросла.

При этом, новые застройщики начали работать в самых массовых сегментах жилья. На конец 2014 года более 70 строительных компаний работали с ценой до 40 тысяч за квадратный метр, то есть с минимальной ценой. В итоге объем строительства жилья колоссально вырос: в 2013 году у нас в работе находилось 2 млн 700 тысяч квадратных метров, а в конце 2014 года – 5 млн 880 тыс. квадратных метров жилья (99 712 квартир на стадии строительства в декабре 2014 году против 50 000 квартир в 2013 году).

Представьте, если в каждой квартире будет жить, как минимум, по два с половиной человека, то нам нужно 250 тысяч человек. По итогам 2014 года мы насчитали порядка 35-36 тысяч сделок. Это огромный рост по сравнению с 2013 годом. Однако, несмотря на это, цены практически не менялись. И это при том, что мы наблюдали высокую инфляцию в стране. В итоге рентабельность строительного бизнеса в Краснодаре стала одной из самых невысоких в стране — 7-9 %.

В итоге мы оказались в ситуации, когда у нас очень низкая цена, очень невысокая рентабельность строительства и огромный рынок, большое число сделок.

Как долго может продолжаться эта ситуация?

Итак, чтобы рынок постоянно рос, у нас каждый год на рынке должно быть достаточное количество покупателей, которые способны и хотят приобрести себе жилье. Для этого на рынок каждый год должно прибывать большое количество людей. Чтобы люди могли постоянно улучшать свою способность приобретать жилье, нужны условия:

— рост доходов населения,
— снижение цены на жилье,
— рост доступности ипотеки,
— прирост населения,
— востребованный рынком продукт.

Последние 5 лет наши государственные застройщики полностью перевели свои строящиеся объекты в полное соответствие потребительским предпочтениям. Спрос полностью соответствует предложению. Однако они были вынуждены снижать бюджеты, чтобы объем спроса и количество сделок росло. С 2010 по 2014 годы цена за квадратный метр в эконом-классе упала с 38 до 37 тыс. рублей, а доля 1-комн. квартир в доме увеличилось с 40 до 67%. Если раньше средняя площадь квартиры составляла 63,9 квадратных метра, то в 2014 году она стала 47 кв. метров. Соответственно, средний бюджет покупки однокомнатной квартиры с 2010 года уменьшился с 2,1 млн рублей до 1,68 млн рублей. Произошло это не от хорошей жизни. Для того, чтобы расширять объем спроса и рынок, нужно был идти на снижение цены, на снижение площадей и так далее и тому подобное.

Итак, за последние пять лет в Краснодаре сложились все условия для того, чтобы рынок рос.

Что будет происходить в 2015 году?

Исходя из этой модели, в 2015 году роста доходов мы ожидать никак не можем, как не можем ожидать и снижения цен на жилье. Как минимум, по двум причинам: в Краснодаре уже одна из самых низких цен на жилье и при рентабельности строительства жилья в районе 7% снижать цены уже некуда. Кроме того, в связи с инфляцией себестоимость строительства сильно возросла. Фактически все материалы с нового года возросли на 10-30%. Понятно, что о доступности ипотеки даже речи нет. Прирост населения, наверно, будет, за что мы часто благодарим мигрантов, которые приезжают к нам в Краснодарский край. Однако их число вряд ли увеличится в этом году. Я думаю, что этот показатель останется на том же уровне. Востребованный рынком продукт, будем считать, у нас есть. В итоге мы видим, что в этом году очень много негативных показателей. При чем самые главные из них касаются напрямую финансового состояния – ипотека и реальные доходы. Поэтому мы понимаем, что, скорее всего, в 2015 году нас не будет ожидать ничего хорошего.

Оптимистичный сценарий на сегодняшний день: в 2015 году рынок потеряет порядка 25-30% спроса. Если перевести это в деньги, то получается порядка 20 млрд рублей. То есть 20 млрд рублей не придет в этом году на рынок краснодарских девелоперов. Такой прогноз на этот год, если не брать не включать никаких потрясений, происшествий и любой другой беды, которая может случится.

Авторские права на все опубликованные материалы принадлежат редакции портала "Другие города". При их использовании ссылка на источник обязательна (для интернет-сайтов – активной не закрытой от индексации гиперссылкой): "источник информации – портал Другие города. Краснодар"