Рынок жилья Краснодара: жизнь в условиях кризиса

Жизнь никогда не будет прежней. Об этом твердят политологи, экономисты, а теперь и застройщики. На «Рождественском саммите» игроки строительного рынка Краснодара поделились своими опасениями относительно новых правил игры, которые диктует власть, обрисовали перспективы и рассказали, что будет с ценами на квартиры.

Другие города. Город. Рынок жилья Краснодара
Жизнь никогда не будет прежней. Об этом твердят политологи, экономисты, а теперь и застройщики. На «Рождественском саммите» игроки строительного рынка Краснодара поделились своими опасениями относительно новых правил игры, которые диктует власть, обрисовали перспективы и рассказали, что будет с ценами на квартиры.

 

Для строительного рынка год начался с тишины. После новости о том, что субсидирование ипотеки отменят с 1 марта, застройщики заняли выжидательную позицию. Вопрос разрешился на днях — после заявления главы Минстроя о том, что программу поддержки все-таки продлили до конца 2016 года, оставив ставку на уровне 12%. Это стало приятной новостью для всех участников рынка, поскольку после отмены программы все ждали значительного падения продаж.

Буквально вчера застройщиков региона собрали в администрации Краснодарского края, где им удалось обсудить с губернатором несколько моментов развития строительного рынка.

Однако множество нерешенных проблем висит в воздухе.

«Говорят, строительный рынок в стране просел на 15-20%. Не верю. Помимо Краснодара, мы мониторим шесть регионов, которые интересны компании с точки зрения развития. Могу сказать, что в целом рынок по продажам просел минимум в два раза», — поделился с коллегами президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Доходы бюджета от строительной отрасли будут падать. Это понимают все. Рекорд по сданным квадратным метрам 2015 года в этом году Краснодар вряд ли повторит.

«На реализацию собственных проектов в 2014 году мы потратили больше 300 миллиардов рублей. В прошлом году — на 30% меньше. Если мы потратили меньше, значит, в будущем мы и сдадим на 30% меньше жилья, когда сроки подойдут», — отметил генеральный директор СК «Неометрия» Борис Юнанов.

По его словам, развитию рынка во многом мешают непонятные правила игры, которые диктует власть.

«Правила землепользования и застройки не действуют, но действует старый Генплан. Он несовершенен и не даст развиваться ни бизнесу, ни городу. Но есть строгое правило — не выдавать никаких разрешений вразрез с этим самым генпланом. И это большая проблема. Мы с этим столкнулись — уже год ищем подходящие участки для своих проектов», — поделился Юнанов.

По словам депутата ЗСК и гендиректора строительной компании «Краснодар Сити» Андрея Сигидина, главная задача генерального плана — определить статус земель.

«Тем, кто верстает генплан, и владельцам земли важно договориться между собой», — пояснил Сигидин.

Диалог между бизнесом и властью необходим, — об этом говорил каждый участник саммита.

 

А пока радикальные предложения администрации Краснодарского края в сфере строительства заставляют девелоперов понервничать.

 

«Ограничение долевого строительства «убьет» 90% участников рынка»

 

Особо волнует застройщиков идея губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева запретить продажу квартир в строящихся домах, пока здания не будут готовы на 50%.

«Давайте откровенно. Не так много компаний, у которых есть собственные средства, чтобы построить 50% дома без денег дольщиков. Не у всех есть «подушка безопасности» и договоры проектного финансирования с банками», — высказался президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Сергей Иванов также считает, что реализовать это предложение сложно.

«Оно сразу отрубит 90% участников рынка, которые в лучшем случае достроят свои объекты, а дальше вообще перестанут работать. Убежден, что это негативно скажется на экономике региона», — уверен президент СИК «Девелопмент-Юг».

Сбербанк — основной и, пожалуй, единственный банк, который работает с девелоперами по проектному финансированию.

Другие города. Краснодар. Узнать. Город

Между тем, девелоперы поддержали идею властей, о том, что разрешение на строительство должно выдаваться только финансово состоятельным компаниям. Так у покупателей будет меньше шансов столкнуться с недобросовестными застройщиками.

 

Рост цен на жилье — ближайший тренд

 

Девелоперов заботит и то, как идея ограничения долевого строительства отразится на покупательском спросе.

«Какая цена будет у квартир в домах, достроенных на 50%? Давайте рассчитаем стоимость кредита, заложим в себестоимость, и увидим конечную цифру. Никто не будет готов платить такие деньги», — убежден генеральный директор СК «Неометрия» Борис Юнанов.

Однако уже точно: рост цен на жилье — ближайший тренд.

Другие города. Краснодар. Узнать. Город

«По ценам на жилье Краснодар находится на 40 месте в России. То, что город признают лучшим и самым благоустроенным, не вяжется с тем, что он еще и самый дешевый. Рост цен даст определенный оптимизм участникам рынка и будет способствовать развитию отрасли», — считает главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок.

Исследование на тему реальной стоимости квадратного метра жилья в Краснодаре минувшей осенью провели аналитики «Девелопмент-Юг». В компании подсчитали, что в секторе малоэтажного жилья себестоимость не может быть ниже 30 700 рублей, а в секторе многоэтажного — менее 36 400 рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке города — одна из самых низких среди крупных городов России.

«Большое количество компаний занижают стоимость квадратного метра и уходят в минус, не взирая на правила формирования цены. Но в экономике чудес не бывает. Именно поэтому многие объекты в Краснодаре не будут достроены», — считает президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Он рассказал, что самую низкую прибыль его компания получает с проекта «Спортивная деревня», где маржинальность квадратного метра — порядка 2,5 тысяч рублей. Эта цифра чуть выше рынка.

«С такими ценами завтрашнего дня у нашей компании быть не может. О каких детсадах и школах может идти речь? Однозначно мы будем поднимать цены, даже несмотря на то, что объемы продаж, возможно, снизятся. Если стоимость квадратного метра оставить на прежнем уровне, перспективы у строительного рынка самые печальные», — убежден Сергей Иванов.

В «Девелопмент-Юг» считают, что порог накрутки должен составлять не менее 15%. В этом случае можно говорить о развитии бизнеса и возможности строить социальные объекты в комплексной застройке.

«Призываю коллег посмотреть на свои цены критично: модель, по которой строители «перекрывали» текущие расходы строительством следующего объекта, уже не работает», — сказал Сергей Иванов.

 

«Краснодар должен застраиваться»

 

Несмотря на нестабильную экономическую и правовую ситуацию, девелоперы Краснодара в один голос твердят, что город будет застраиваться.

«Мы видим более-менее привлекательные центральные улицы, но отходим чуть в сторону — и попадаем в «гарлем». Эти деревянные дома в аварийном состоянии надо расселять, а территорию — застраивать. Откуда брать деньги на расселение? В этом может помочь только стабильная строительная отрасль. Дайте нам возможность зарабатывать, и мы уберем из города этот «гарлем», — предложил генеральный директор «Неометрии» Борис Юнанов.

Спрос на жилье будут подпитывать и миграционные потоки.

Другие города. Краснодар. Узнать. Город

«Понимая, что город растет, мы одновременно развиваем большое количество проектов. И недавно взялись за один проект доступного жилья, причем, на окраине города. Это то, чем раньше наша компания не занималась. И когда мы продали в нем 25 тысяч квадратных метров за первый год, мы были в шоке. При этом маржинальность на квадратный метр в этом проекте составляет 6-8 тысяч рублей. Этот формат жилья востребован и прибылен. Так будет всегда», — убежден Сергей Иванов.

 

Чего ждать от 2016-го?

 

В Macon Realty Group подсчитали, что сегодня в Краснодаре не продано более 50 тысяч новых квартир. На стадии строительства находится около 5,5 миллионов квадратных метров жилья. Возможно, поэтому девелоперы пока не торопятся заявлять о новых крупных стройках.

Впрочем, некоторые свежие проекты все-таки появятся. Планами компании, в частности, поделился Борис Юнанов, генеральный директор СК «Неометрия».

По словам президента СИК «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, самый пессимистичный прогноз по продажам у компании на текущий год — 90 тысяч квадратных метров, как и в 2015 году.

«Нам проще, мы обеспечены площадками под строительство и понимаем, что, в зависимости от ситуации в экономике и законодательстве, сможем скорректировать свои проекты», — отметил Иванов.

Однако поведение застройщиков на рынке и цены на жилье все-таки во многом будут зависеть от ситуации.

По словам Сергея Иванова, в компании знали, что кризис будет, и готовили «подушку безопасности»: продавали активы, избавлялись от огромного количества бизнес-единиц, уходили в кэш.

«У нас на счетах есть деньги, и мы будем смотреть на рыночную ситуацию. В этом году хотим запустить до 10 проектов комплексной застройки: до двух — в Перми, два — в Ростове-на-Дону, несколько в Краснодаре. Возможно, подождем, время покажет», — говорит президент «Девелопмент-Юг».

 

Подготовила Евгения Кавун

Авторские права на все опубликованные материалы принадлежат редакции портала "Другие города". При их использовании ссылка на источник обязательна (для интернет-сайтов – активной не закрытой от индексации гиперссылкой): "источник информации – портал Другие города. Краснодар"